- August 17, 2026
- 修订 张律/廖律
外国人可以继承马来西亚的房地产吗？
今天的马来西亚家庭，成员往往分散在不同国家。新山的父母可能把房子留给已入籍新加坡的子女；丈夫可能把公寓留给持外国护照的妻子；在马来西亚置产的外国人，也可能把房子留给住在海外的孩子。
遇到这种情况，家属通常都会问同一个问题。
简短的答案
简短的答案是：可以——外国人能够继承马来西亚的房地产。 国籍不会阻止您依遗嘱取得产业，马来西亚也不征收任何遗产税或继承税。
但在州政府批准之前，产业无法登记到您的名下。 此外，有少数几类产业是外国人完全不能持有的，无论遗嘱怎么写。
以下说明这两点的实际含义，以及您需要做些什么。
法律怎么说？
马来西亚没有继承税。 遗产税（针对继承资产征收的旧税）已随《1941 年遗产税法令》的废除，于 1991 年 11 月 1 日取消。继承人无须就所继承财产的价值缴税。
国籍不构成继承的障碍。 马来西亚法律允许外国人依遗嘱继承。若无遗嘱，则由《1958 年分配法令》决定继承人；只要属于该法令第 6 条所列的家庭成员，外国人同样可以取得份额。
但马来西亚的土地设有一道管制。 《1965 年国家土地法典》第 433B 条规定，未取得土地所在州州政府的事先书面批准，土地不得转让予「外国权益」。这项批准一般称为州政府批准（State Consent）。
「外国权益」指非马来西亚公民者。须特别注意的是，这也包括马来西亚永久居民。 由非公民控制的公司同样在内。
这在实务上意味着什么？
法律的规定： 土地转让予外国人之前，须取得州政府批准。
对您的实际影响： 在遗嘱中被指名，与真正拥有该产业并不是同一回事。在州政府批准下来之前，土地局不会把产业登记到您名下，法律上该产业还不属于您。您不能出售、不能抵押给银行，也不能作任何处分。
换句话说，外国继承人需要两样东西：遗嘱赋予您的权利，以及只有州政府才能给的批准。
由此还引出第二点。如果该产业属于外国人根本不得持有的类别，那么批准也无从取得。这种情况下，产业通常会被出售，您拿到的是价金而不是房子——而这往往并非立遗嘱人的本意。
流程：一步一步来
第一步 — 检查遗嘱
在马来西亚订立的遗嘱，须符合《1959 年遗嘱法令》的要求：立遗嘱人须具备订立遗嘱的心智能力，且遗嘱须妥善签署并有见证人。该法令不适用于回教徒（回教徒的遗产依回教继承原则处理），亦不适用于沙巴与砂拉越，两州另有其法律。
在境外订立的遗嘱，只要依签署地法律有效成立，仍可在马来西亚使用。若遗嘱并非以英文或马来文作成，须提供经认证的译本。
第二步 — 取得认证书
在办理任何过户之前，必须有人取得法律授权来处理死者的资产。这份授权是一份法院文件：有遗嘱者称为遗嘱认证书（Grant of Probate），无遗嘱者称为遗产管理书（Letters of Administration）。
遗嘱指定的执行人，依《1959 年遗嘱认证与遗产管理法》向马来亚高等法院申请遗嘱认证书。若属较小额的遗产，则改依《1955 年小额遗产（分配）法令》向土地管理官申请。
若家属已在其他英联邦国家取得认证书——新加坡、文莱、澳洲、英国或香港——该认证书可依《1959 年遗嘱认证与遗产管理法》第 52 条在马来西亚申请加盖（resealing）。加盖是指由马来西亚高等法院在该境外认证书上盖印，使其在本地生效，免去重新申请的麻烦。若认证书来自英联邦以外的国家，例如中国、台湾、日本或印尼，则不能加盖，须在马来西亚重新申请。
第三步 — 申请州政府批准
认证书取得后，由您的律师向州土地及矿务局申请，请求批准将该产业转让给您。
请预留三至六个月。 批准并非自动核发——州政府会就每一宗申请个别审酌，且各州的要求、收费与处理时间都不相同。
第四步 — 过户与登记
批准下来后，即可拟备过户文件、缴付印花税并向土地局提交，最后把地契登记到您名下。登记之前，须先清缴所有欠缴的地税（cukai tanah，每年缴予州政府的土地税）与门牌税（cukai taksiran，缴予地方政府的评估税）。
须注意的重点
- 有些产业外国人根本无法继承。 包括马来保留地、低成本与中低成本房屋，以及列入土著固打的单位。各州还有各自的限制——例如柔佛不允许外国人持有单层排屋。
- 永久居民在此被视为外国人。 持有马来西亚永久居民身份，并不免除申请州政府批准的义务。
- 更改国籍不会使您丧失继承权。 马来西亚人日后入籍新加坡，仍可继承父母的产业，只是须与其他外国人一样申请州政府批准。
- 当心两份遗嘱互相抵销。 若一个人在马来西亚立了一份遗嘱，又在境外立了另一份，后立遗嘱中「撤销以前所有遗嘱」这类惯用条款，可能会不小心把马来西亚那份也撤销掉。每份遗嘱都应明确写明只涵盖该国的资产。
- 要为费用做好预算。 虽然没有继承税，但仍有州政府批准费、土地局注册费、律师费，以及任何欠缴的地税。
- 若打算出售，请先咨询税务意见。 日后出售时的产业盈利税，对非公民而言，持有首五年为 30%，第六年起为 10%。与马来西亚公民不同，外国人永远无法适用 0% 的税率。
- 各州做法不一。 相同的情形，在不同的土地及矿务局可能获得不同处理，因此应针对产业所在州份确认其立场。
您应该怎么做？
如果您正在立遗嘱，而受益人现为或可能成为外国国民：
- 现在就查明：您打算留给对方的产业，是否属于外国人可以持有的类别。
- 若不属于，请另行安排替代的赠与，或明确授权遗嘱执行人出售该产业并将价金交付受益人。
- 另立一份只涵盖马来西亚资产的马来西亚遗嘱，并确认境外遗嘱不会把它撤销。
如果您刚继承了马来西亚的产业，而您并非马来西亚公民：
- 取得遗嘱与地契副本，并厘清该产业与地契属于何种类别。
- 请律师同步启动认证书申请与州政府批准申请，让两条时间线重叠，而非一前一后。
- 及早清缴欠缴的地税与门牌税，否则将延误登记。
- 若打算出售，应于过户之前而非之后取得税务意见。
结语
外国人可以继承马来西亚的房地产，继承本身也不需要缴税。真正花时间的是各项批准：取得认证书、取得州政府批准，以及确认该产业属于外国人得以持有的类别。
我们所遇到的多数难题，其实在立遗嘱时就可以避免。若您正在为身在海外的受益人订立遗嘱，或您已继承马来西亚产业而不确定下一步该怎么走，建议就个案的具体情况取得法律意见。
